Sindico - o que pode e não pode fazer

Pode

• Realizar a cobrança judicial de atrasados.
• Em assembleias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida.
• Contratar e demitir funcionários / Saiba Mais
• Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.
• Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembleia, mas prestando-lhe contas posteriormente.
• Pagar as contas ordinárias do condomínio, mediante previsão e aprovação da assembleia, prestando contas do ato posteriormente
• Sobre contratação de administradora:
  Código Civil: Art. 1348 - § 2o:O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

 

Não pode

• Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil. 
• Aumentar a taxa do condomínio ou criar cotas extras sem a devida aprovação em Assembleia
• Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não "legislativo". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembleia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio.
• Realizar obras sem aprovação em assembleia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembleia.
• Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembleia.
• Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembleia, a não ser que a Convenção autorize expressamente. Verifique o que diz a respeito o Código Civil:
  "Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição

Comissão de Moradores - como e para que funciona?

A autonomia da Comissão de Moradores Criada em Assembléia Condominial.

Especialmente nos grandes centros urbanos, disseminou pelo país a construção de empreendimentos condominiais residenciais complexos e grandiosos, tanto pelo número de unidades condominiais quanto pela quantidade de lazer e serviços disponibilizados aos condôminos.

Como reflexo direito para gestão desses complexos, a utilização do síndico profissional e/ou a contratação de administradora capacitada passaram a ser consequências praticamente naturais e necessárias. E, ainda que não obrigatórias, são de extrema utilidade para atender realmente aos anseios dos condôminos em confronto com o memorial descritivo do que foi vendido.

Assim, muitas vezes, há o temor por parte dos proprietários de que ao transferir a gestão para o síndico e/ou administradora o poder de escolha de alguns tópicos deixarão de existir, por conseguinte, mesmo sendo proprietários terão que se aceitar algumas decisões contrárias aos anseios coletivos, especialmente, quando estamos lidando com empreendimentos recém implantados.

Para visualizar, podemos exemplificar uma situação rotineira em condomínios novos, que é a compra do enxoval, que são compostos por item de decoração, utensílios de limpeza e inúmeros outros itens, que vão desde uma simples lixeira até um complexo sistema de segurança.

Ora, a principio a escolha de todos os itens cabe ao síndico e/ou administradora, que deverá seguir o previsto na Convenção, como solicitação de orçamentos, confronto de tecnologia etc., porém, mesmo que bem elaborada, algumas escolhas podem ser realizadas sem a participação dos reais proprietários e maiores interessados, podendo ser algo simples, como a escolha da cor de uma lixeira, do cheiro de algum material de limpeza etc. Ou seja, mesmo existindo a compra de tudo que é previsto para funcionalidade do condomínio é comum que deixe de existir a escolha personalíssima para aquela comunidade condominial. E é por isso que muitos condomínios estão fazendo uso de Comissões de Moradores que, além de tornar uma administração mais compartilhada, quando possível, objetiva que as decisões atendam aos verdadeiros anseios dos proprietários e moradores.

Porém, para que uma Comissão de Moradores tenha validade indiscutível e suas decisões sejam cumpridas algumas observâncias devem ser cumpridas, senão vejamos:

a)      Deve fazer parte da convocação assemblear à informação da instituição da Comissão, Comissão de Obra, Comissão de Revisão das Regras Condominiais, Comissão de Compra de Enxoval ou qualquer outra comissão temática;

b)     É aconselhável que para cada comissão temática existam no mínimo três membros, seja definido – e contido em Ata – o objetivo final da Comissão e o prazo para conclusão dos trabalhos, por exemplo, se estivermos diante de uma Comissão que irá analisar a compra de enxoval é aconselhável que conste em Ata que o prazo para conclusão dos trabalhos será de “x” meses, a metodologia que será utilizada, se existirá a divulgação de relatórios ou informativos prévios, se serão realizadas reuniões abertas entre os membros da comissão com os demais condôminos para discutir o assunto etc.

c)      Ficar estipulado que o trabalho da Comissão deverá ser acatado pelo Síndico, exceto se existir algum ato ilícito ou situação que viole as normas condominiais.

Assim, com a utilização da Comissão temática é possível que um grupo de pessoas se empenhe em encontrar soluções para casos específicos, e com maior dedicação e foco em um tema isolado o resultado é sempre proveitoso.

Porém, grande discussão é sobre a obrigatoriedade do síndico em cumprir o que for decidido pela Comissão. Isso porque, muitos entendem que isso retira a autonomia inerente ao cargo, porém, respeitando tais entendimentos, acredito que o cumprimento por parte do síndico não viola nenhuma autonomia funcional, pois apenas cumprirá o que foi decidido pela Assembléia que criou a Comissão com fins específicos. Lembrando-se sempre do poder da Assembléia na vida condominial.

Na pratica, isso quer dizer que, por exemplo, criada a Comissão para compra de enxoval, cujo orçamento tenha sido aprovado, após o trabalho da comissão, desde que demonstrado o confronto de três orçamentos dos itens a ser adquiridos e analisados e todos os demais dados, o síndico passa a ter apenas a função de executar a decisão, não podendo contrariar o resultado do trabalho, exceto em casos de gastos superfaturados, por isso, sua atuação será apenas como um revisor dos trabalhos, mas não poderá vetar o decidido sem justificativa concreta.

Ora, se a objetivo de uma Comissão é justamente retirar do síndico a exclusividade no poder de escolha do que os moradores entendem ser o melhor, não é crível lhe permitir recusar imotivadamente em executar o trabalho.

Veja, simbolicamente temos que, caso a Comissão defina que para o salão de festa será adquirida um modelo “X” de geladeira, e tendo realizado todas as tomadas de preço etc. não pode o síndico deixar de executar a compra do modelo “X” por entender que o modelo “Y” é melhor, afinal é dever do Síndico, nos moldes do art. 1.348 do CC, “IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;” (gn). Assim, a recusa no cumprimento da decisão da Comissão, devidamente criada em Assembléia, viola o dever legal do síndico.

Entretanto, situação totalmente oposta será se a recusa do síndico for motivada, por exemplo, se ao receber a conclusão dos trabalhos realizados pela Comissão, o síndico observar que a geladeira “X” deverá ser comprada na loja “Y” e ao confrontar os dados observar que o valor está acima do mercado, aí sim a compra deverá ser recusada em tal localidade, pois segundo o II do art. 1.348 do CC é dever do síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;”(gn), ou seja, ao recusar a compra de um item, mesmo que aprovado pela Comissão exercerá seu dever legal de proteção dos interesses comuns do condomínio.

É por isso que a autonomia das decisões da Comissão formadas em Assembléias por moradores é alvo de inúmeras discussões, pois mesmo devendo ser respeitada pelo síndico, em caso de justificativa o mesmo não estará obrigado a executar o lá decidido. Ou seja, podemos dizer que a Comissão de Moradores, regularmente formada, possui uma autonomia relativa.

Dessa forma, como concreto temos que cabe ao síndico realizar a apuração do resultado do trabalho de Comissão e executar o lá decidido. No entanto, em caso de alguma situação que possa colocar em risco o Condomínio o correto é realizar os ajustes necessários para, em sendo o caso, colocar as decisões duvidosas para aprovação em Assembléia.

Conclui-se, portanto, que a Comissão de Morador, regularmente criada, possui poder de decidir o que deverá ser feito, cabendo ao síndico ofertar os meios necessários para sua execução, porém, se for encontrado situações prejudiciais ao condomínio a obrigatoriedade do síndico deixa de existir, mas deverá ser efetivamente justificada a recusa no não cumprimento da decisão da Comissão, ocasião em que caberá a Assembléia a votação e decisão final sobre a questão pendente.

 

CFTV de condomínio - quem pode ter acesso?

Quem pode ter acesso às gravações das câmeras no condomínio?

Hoje em dia, especialmente em razão da violência que domina o país, o uso de câmeras de monitoramento em condomínios é frequente, porém ainda existem dúvidas e discussões com relação a quem, com qual finalidade e quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas, razão pela qual é necessário entendermos algumas situações legais que acercam o tema.

DA LEGISLAÇÃO.

Primeiramente é importante ressaltar que não há nenhuma Lei Federal obrigando que o condomínio tenha o equipamento de monitoramento instalado, sendo faculdade de cada nicho condominial, e, quando não contido no memorial descritivo do empreendimento, sua instalação dependerá de aprovação em assembléia, no caso, pelas características e finalidades do equipamento, compartilho do entendimento de que para sua aprovação é necessário apenas o voto da maioria dos presentes na assembléia.

Instalado o sistema, caberá ao condomínio verificar se existe alguma norma do Governo Estadual ou Municipal que regulamente seu uso, no caso de São Paulo, temos a existência da Lei 13.541/2003[1] que determina a fixação de placas informativas com os dizeres “O AMBIENTE ESTÁ SENDO FILMADO. AS IMAGENS SÃO CONFIDENCIAIS E PROTEGIDAS NOS TERMOS DA LEI.”

Com relação a esta Lei, temos que não é necessário que tenhamos uma placa sob cada câmera, mas apenas uma de fácil localização e leitura nas entrada e saída dos ambientes monitorados, por exemplo, portaria de entrada, portaria da garagem, elevadores, áreas comuns etc.

DO ACESSO AS IMAGENS.

Para analisarmos quem poderá ou não ter acesso as imagens e gravações do circuito de TV é importante entendermos a finalidade de sua existência, que no caso é a preservação do patrimônio e da segurança do condomínio e condôminos.

Com lastro em tal finalidade, é possível de pronto excluir o direito do livre acesso de qualquer condômino, do síndico ou de terceiros em fazer uso das gravações lá existentes para monitoramento.

Por exemplo, é muito comum pedir ao síndico ou responsável pela administração o direito em analisar as imagens captadas quando alguém suspeita de infidelidade em seu relacionamento, mas isso é proibido, pois a finalidade das gravações não é monitorar a vida privada das pessoas.

Em outras ocasiões imagens são solicitadas para verificar se existiu o uso de entorpecentes, agressões ou outra situação que possa ter um desfecho penal, quando isso ocorrer é prudente que o responsável veja sozinho as gravações, realize um backup das imagens salvando-a em mídia digital e solicite ao interessado que requisite formalmente as imagens ou até mesmo por meio de ordem judicial, requerimento do Delegado ou outro Órgão.

Portanto, temos que a utilização das imagens para fins de cunho pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio, condômino e seus frequentadores não deve ser permitida, sob pena de responsabilidade civil e penal do condomínio e seus representantes. Já, se a gravação for de extrema importância o interessado poderá utilizar dos meios legais válidos para ter acesso ao seu conteúdo.

DA UTILIZAÇÃO DAS FILMAGENS PARA VERIFICAÇÃO DE DANOS.

Outra situação extremamente frequente é o pedido para analisar as imagens e verificar a ocorrência de danos sofridos, principalmente em veículos, furtos ou outra situação que tenha um lastro de prejuízo material. Quanto a isso, por estarmos diante de um bem patrimonial, entendo que não há problema na busca por informações das imagens gravadas e fornecimento de cópia ao interessado.

Antes, porém, o síndico ou o responsável deve ter a cautela de verificar se o dano alegado não está sendo utilizado como subterfúgio para monitorar outras situações, razão pela qual é sempre importante que exista por parte do responsável uma análise previa das imagens, evitando assim divulgar situações protegidas por Lei. Além disso, o acesso as imagens deverá ser restrito e focado ao local especifico, ou seja, se a alegação é de dano ao veículo, não será permitido ao interessado analisar o que ocorreu com a câmera do elevador etc.

DO USO DA IMAGEM PARA APLICAÇÕES DE MULTAS E SANÇÕES CONDOMINIAIS.

Acredito que quanto a isso o assunto seja um pouco mais polemico e precisa ser tratado com seriedade e isenção, pois, ainda que regras condominiais devam ser cumpridas, quando há desrespeito as suas normas, respeitando entendimento em contrário, entendo que qualquer sanção deve ser motivada primeiramente pelo registro de ocorrência no livro apropriado e, posteriormente, se for necessário, a comprovação por imagem poderá servir para embasar qualquer sanção.

O raciocínio é extraído da assertiva de que, se há uma infração nas regras condominiais e a mesma não for apontada quando da sua ocorrência, especialmente quando estamos diante de fatos não relacionados a danos patrimoniais, subentende-se que naquele momento a eventual infração não perturbou ou causou qualquer risco ao condomínio e a vida condominial, tanto que inexistiu qualquer reclamação.

E se tal ocorrência não causou prejuízo algum, por qual motivo punir? Por exemplo, se pelas regras condominiais falar que é permitido o uso da piscina por apenas dois visitantes e um condômino levou um terceiro, em um dia que a piscina estava vazia e não prejudicou ninguém, e não há reclamação no livro, ou seja, não causou nenhum dano ao patrimônio etc, é correto aplicar uma multa apenas pelo registro de uma imagem? Entendo que não.

E justifico o entendimento, pois, se passarmos a aceitar que o sistema de monitoramento de câmera poderá ser utilizado livremente para punir toda e qualquer infração, em uma espécie de “Big Brother” inúmeras questões deverão ser abordadas, pois caberá a quem monitorar 24 horas por dia todas as imagens e aplicar as multas para toda e qualquer infração e para todo e qualquer condômino?

O questionamento é salutar, especialmente, pela certeza de que vivemos em sociedade e não raramente existem desencontros e empatias entre o síndico e moradores, que poderão ser monitorados de forma mais intensa do que outras pessoas que possuírem um laço de amizade mais próxima do síndico ou do responsável pelo monitoramento. Ou seja, se permitirmos a punição apenas por registro de imagem de uma situação que passou despercebida e não causou nenhum prejuízo patrimonial estaremos legitimando que o síndico ou o responsável pelo monitoramento busque nos registros das imagens os passos de seu desafeto e puna-o com frequência.

Destarte, entendo que a aplicação de sanções, que não envolvam dano patrimonial, em razão de imagens obtidas por câmeras, desde que inexista um prévio registro de ocorrência formalizado é irregular, salvo existir nas regras condominiais alguma autorização para isso, e mesmo assim estaremos diante de uma situação discutível legalmente.

Porém, quando estamos diante de infrações que culminem com a existência de danos, acho que a busca pela ocorrência no registro de imagens é plenamente possível e necessária, mas deve ser utilizada para focar uma situação especifica. Por exemplo, se um espelho do hall social aparecer quebrado, entendo ser plenamente legitimo que o síndico busque no registro das gravações o responsável pela ocorrência e puna-o.

DA LIBERAÇÃO DE ALGUNS CANAIS DE ACESSO.

Outrossim, como a essência do monitoramento é a segurança, entendo ser possível, é até útil, que alguns pontos de monitoramento sejam liberados para os condôminos visualizar (por intermédio de internet, redes de cabos etc), esses pontos podem ser as imagens localizadas na portaria ou outro ponto estratégico voltado exclusivamente para segurança, ou seja, pontos em que caso exista alguma rendição de funcionários as imagens possam ser captadas, mas respeitada a privacidade dos trabalhadores, que deverão ser previamente comunicado que o ambiente é filmado, evitando assim discussões na esfera trabalhista.

Outro ponto que entendo ser possível de compartilhamento, e o das imagens captadas em “vagas de pânico”, procedimento utilizado por vários condomínios que destinam uma vaga da garagem para ser utilizada em caso de emergência pelos condôminos.

Porém, todos os demais locais, especialmente elevadores, salões, piscina, garagem e outros que possam vigiar a vida pessoa dos frequentadores do condomínio devem ser proibidos de compartilhamento.

DAS NORMAS ENVOLVIDAS.

Como já abordado em outras ocasiões, existe no Brasil uma hierarquia de Leis, de tal sorte que o contido na Convenção Condominial deverá sempre respeitar as Leis mais “fortes”. E a Constituição garante a todos o direito à privacidade, senão vejamos:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

Extrai-se, portanto, pelo dispositivo constitucional o veto à violação da intimidade, vida privada, honra e a imagem das pessoas, por conseguinte fazer uso, divulgar, não zelar pela guarda das imagens é ilegal cabível de indenização e punição dos responsáveis, com lastro nos artigos 186 e 927 do CC.

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Em contrapartida, quando as imagens forem solicitadas pela justiça ou necessárias para manutenção da ordem pública o síndico deverá fornecer seus dados, porém, de forma restrita ao conteúdo da solicitação formal realizada por quem de direito, nos moldes do previsto no Código Civil.

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais.

Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

Em qualquer outra situação, a divulgação das imagens obtidas dentro do condomínio é ilegal e autorizará ao lesado, em caso de prejuízo, buscar por indenização judicial na esfera civil e, dependendo da situação, no âmbito penal, em face do condomínio, síndico e, eventualmente, dos demais envolvidos e com boas chances de êxito no pleito.

Portanto, considerando que a utilização do sistema de monitoramento de câmeras nos condomínios é de extrema importância, é indispensável que o Síndico tenha completa ciência das regras de uso, acesso e armazenagem do material gravado, com lastro na Lei, evitando assim que um item com destinação especifica seja utilizado de forma errônea.

[1] http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/integra.asp?alt=23052003D%20432360000

Obtido de: http://problemasnocondominio.com/2014/03/27/quem-pode-ter-acesso-as-gravacoes-das-cameras-no-condominio/