Só 100% dos votos garante nova área de lazer

Só unanimidade garante nova área de lazer

19 de maio de 2014 | 10h35

Quando o empresário Wagner Diegoli, de 50 anos, ainda integrava o conselho consultivo do condomínio onde reside, entre os anos de 2006 e 2007, ele participou de um projeto para uma grande mudança nas dependências do edifício – a implantação de áreas de lazer.
“O condomínio tem cinco torres, 240 unidades e muitas salas que não eram utilizadas. Decidimos planejar espaços, como brinquedoteca, salão de jogos e de festas, fitness, piscina, quadras, churrasqueira e playground, pensando no bem-estar dos moradores ”, conta.
Antes de apresentar o projeto aos residentes, os conselheiros elaboraram planejamento detalhado dos espaços, descrevendo as novas áreas, o tempo e o valor gasto com a obra. Diegoli conta que foi feito um memorial descritivo com todas as especificações e apresentado ao corpo diretivo do condomínio.
Sabendo que a aprovação deveria ser de 100% dos condôminos, o conselho decidiu realizar uma festa para apresentar aos moradores o projeto das novas áreas. “Movimentamos o condomínio por dez dias, para que todos entendessem o projeto e então abrimos a votação.”

Síndico conseguiu 100% de aprovação  (Rafael Arbex/Estadão)

Diegoli esclarece que os festejos eram voltados para as crianças, e com isso atraía adultos, permitindo que eles conhecessem a proposta e tirassem eventuais dúvidas.
“Sabendo da necessidade de ter 100% dos votos, discutimos na mesma assembleia as vagas de garagem. Garantimos unanimidade de aprovação e demos início as obras”, conta.
Como é uma obra muito grande, o prazo para finalização foi estipulado em 12 anos. Desde a aprovação, em 2007, Diegoli já atuou como síndico do condomínio e hoje não participa nem mais do conselho.
Atualmente, a empresa dele, que presta assessoria condominial para implantação, adequação e reformulação de áreas nos edifícios, é a contratada para dirigir as obras no local.
Entre as áreas já entregues estão: quadra, playground, dependência de funcionários, banheiros, depósito, brinquedoteca, salão de jogos e de festas infantil, fitness, bicicletário, expedição e sala de comercialização (sala alugada pelos condôminos para reuniões e atividades que não sejam de comércio).
Em fase de acabamento estão a biblioteca, a sala de estudos, o segundo bicicletário e depósito, sala de repouso, atelier, bar da piscina, sauna, a quadra e a piscina – únicos espaços de lazer que já estavam no condomínio e passam por reformas.
“Já finalizamos 60% da obra e os 40% restantes estão em fase de construção e de acabamento. Gastamos R$ 1 milhão por ano com as alterações”, diz.
DIFICULDADES. De acordo com o 1º vice-presidente da Associação dos Síndicos dos Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de S. Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer, conseguir aprovação para realizar mudança de destinação de área no condomínio não é tarefa fácil.
“Muitos acham que podem realizar reformas, mudanças e criar novos espaços, mas é preciso saber que deve ter 100% de aprovação dos condôminos. E a dificuldade é justamente conseguir essa totalidade”, diz.
Ele conta que já viu muitas obras impugnadas por um único voto contrário. Por isso, ele diz que quem consegue é com um trabalho de articulação e planejamento e que a nova área deve ser um desejo de todos.
Antes de abrir a votação para criação do novo espaço, Tichauer diz que deve ser realizada uma assembleia extraordinária para discutir o assunto e esclarecer as dúvidas. “Outra dica é deixar a assembleia aberta para votação por mais de um dia para aumentar a adesão.”
Para o diretor de negócios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Marco Dal Maso mudar a destinação de áreas comuns é um processo “difícil, mas que pode ser aprovado.”
Segundo Dal Maso, o conselho do condomínio deve criar uma comissão, elaborar um projeto com arquitetos e fazer a divulgação. “Como a preocupação é a aprovação de 100%, a discussão dos pontos principais é essencial para mostrar as vantagens para os moradores”, diz.

Obtido de: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario/so-unanimidade-garante-nova-area-de-lazer/

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Condomínio - Modificação de áreas comuns

Modificação de áreas comuns do condomínio

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil .

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.



O síndico é o guardião da convenção e do regimento interno, conforme estabelece o artigo 1348 do Código Civil “Compete ao síndico: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;”. Se ele não esta agindo desta forma, logo, algo está errado e pode trazer grande prejuízo a todos os moradores.

As áreas comuns são definidas na concepção do edifício (incorporação) e aos condôminos cabe o direito de utilização destas áreas comuns conforme sua destinação e a segurança de que elas não serão modificadas, salvo com a aprovação da unanimidade. Ou seja, alterá-las é lesar direito coletivo dos que ali coabitam.
Imaginemos uma situação hipotética: uma família comprou um apartamento com área de lazer completa para que seus filhos pequenos possam usufruir daquele espaço, e de forma inadvertida o síndico, por entender que o custo com manutenção é elevado, resolve transformar a área em espaço de descanso, transforma o playground em jardins, aterra a piscina e faz um gazebo com orquídeas e o salão de festas em biblioteca.
Isso só seria possível com a unanimidade dos condôminos, caso contrário afrontaria o direito adquirido dos demais condôminos. Modificações estas que poderiam ser impedidas inclusive judicialmente com a possível obtenção de liminar.
A alteração de áreas comuns depende da aprovação da unanimidade da massa condominial por envolver direito de propriedade e, consequente, mudança de destinação.
Logicamente, que esta aprovação deverá ocorrer em assembleia devidamente convocada para este fim.
O quorum para mudança de destinação é de unanimidade, enquanto que para a realização de obras para acréscimo as existentes é de 2/3 dos condôminos, conforme o artigo 1.342 do Código Civil. A finalidade do legislador tem o objetivo de proteger o direito adquirido dos condôminos.
Assim, o síndico de forma alguma poderá modificar áreas comuns e posteriormente convocar uma assembleia a fim de regularizar a situação. O compromisso do sindico deve ser com o interesse comum. Desta forma,  salutar a opinião e o voto dos demais copossuidores a fim de modificar algo construído para uma determinada finalidade e que inspirou a compra da propriedade nestas condições.
Ao sindico que não cumpre com os seus deveres, entre eles o de cumprir e fazer cumprir a convenção, o que inclui o de preservar as áreas comuns e não as modificar,  poderá ser obrigado a voltar as áreas na forma original, ser destituído ou até mesmo ser condenado pessoalmente, se provado, a ressarcir os prejuízos causados aos demais pela prática de irregularidade na gestão.

Rodrigo Karpat, advogado sócio da Karpat Advogados Associados. 


Obtido de:

http://www.sindiconet.com.br/9693/Informese/Rodrigo-Karpat/Modificaao-de-areas-comuns

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Aprovação de obras em assembleia

Aprovação de obras em assembleia

Votações mínimas necessárias para aprovação de cada tipo de obras 

 A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas.

Tipos de obras	Ou seja...	Votação mínima
Necessárias	As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou obras urgentes, como vazamentos	- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação - Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia - Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos
Úteis	As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita.	Maioria de todos condôminos  (50% + 1)
Voluptuárias	As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: pintura de fachada com cor diferente.	2/3 de todos condôminos

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.

Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Voluptuária: despesa desnecessária (dicionário Aurélio).

Obtido de: sindiconet_obras_aprovação

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Autonomia do síndico para gastos

Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleia

Cuidado na hora de gastar o que é de todos

Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro que é de todos antes da aprovação em assembleia pode acarretar em muita dor de cabeça para o síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos sem a anuência dos outros condôminos.

Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais.
O SíndicoNet ouviu especialistas e elencou abaixo as principais dúvidas dos leitores sobre este assunto. Confira:

GASTAR ATÉ QUANTO

Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza? 

Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia.
Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.

OBRA MAIS CARA

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?

Depende. O síndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o previsto em algumas situações. Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço. 
Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra.
O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.

OUTRO FUNDO

O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?

Não. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente

 
AUMENTO DE TAXA 

O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia? 

Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é necessária uma assembleia.

CONSELHO

Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?

Não.  A função do conselho fiscal ou consultivo é verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto, autorizar gastos sem a anuência dos outros condôminos.

ADVOGADOS

O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar consultar a assembleia? 

Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.
Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS

O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja alta?

Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia.

Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro, advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet; Conteúdo SíndicoNet 

Obtido de: http://www.sindiconet.com.br/7493/Informese/Assembleias-de-condominio/Autonomia-do-sindico-para-gastos

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