Norma sobre reformas e exigência de ART - NBR 16280/2014

Obra parada?
O síndico pediu uma ART?



NBR 16.280/2014



        A partir de 18 de abril, toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

       Estas e outras diretrizes constam da NBR 16.280/2014 “Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos” da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), publicada em 18 de março.

         A iniciativa de propor a norma partiu do presidente do SindusCon-SP, Sergio Watanabe, após o desabamento do Edifício Liberdade e de mais dois prédios, devido a reformas irregulares, em janeiro de 2012, no Rio de Janeiro.

Fonte: SindusConSP

1- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma pintura?

Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização do síndico.

2- A regra vale para quem já começou a reforma antes do dia 18/04/2014?

É importante lembrar que mesmo antes dessa data, os moradores já deveriam elaborar um plano e enviá-lo ao síndico, quando fossem efetuar alguma mudança que impactasse na estrutura da edificação.

Com a norma, porém, o síndico ganhou mais força para exigir esse plano. Por isso, mesmo aqueles que começaram alguma alteração antes do dia 18/04, devem sim submetê-la ao crivo do síndico.

3- Se a norma da ABNT não é uma lei, por que preciso segui-la?

Realmente as normas da ABNT não são leis. Porém, se houver algum acidente, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o de obedecer às normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.

4- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?

A questão principal não é a troca do piso por um material semelhante. É a remoção do piso antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja feita por uma empresa especializada, e que a mesma forneça um ART ou RRT. Outro ponto a se destacar é o peso do novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da laje.

5- A nova norma serve também para as áreas comuns do condomínio, como reparo das quadras, churrasqueira e salão de festas?

Sim. Porém, como nesses casos geralmente envolvem grandes somas, já era comum a escolha por uma empresa especializada e capacitada que oferecesse responsabilidade técnica pelo projeto.

6- Quem irá fiscalizar se o síndico realmente está cobrando as ARTs dos moradores que estão reformando as suas unidades?

Como é um assunto de interesse de todos, os próprios moradores podem cobrar do síndico a fiscalização correta, seja por meio de uma comissão de obras que ajude o síndico a receber os projetos e ARTs ou RRTs, ou pelas assembleias de condomínio.

7- Como o síndico pode agir quando um morador seguir com a obra mesmo sem apresentar a ART/RRT?

O síndico pode parar a obra de diversas formas. O ideal, porém, é fazer um pedido formal e protocolado da ART ou RRT. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura,  fazer um B.O. relatando o ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.

8- É necessário que o síndico tenha apoio de alguma empresa ou de um engenheiro para validar as ARTs recebidas?

Para se resguardar, principalmente no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs ou RRTs. Por mais que esses documentos atestem que a obra não trará problemas para a edificação, o síndico, sozinho, muitas vezes não tem condições técnicas de avaliar o que está ali.
Uma saída é que o síndico contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço – deve haver necessariamente um engenheiro responsável na empresa. Outra alternativa é que a administradora do condomínio ofereça esse serviço, mas cobre à parte do empreendimento.
Uma terceira opção, ainda, é poder contar com algum morador que seja engenheiro ou arquiteto para ajudar o síndico na leitura dos projetos e suas devidas aprovações.

9- Qual a diferença entre Laudo, ART e RRT?

Um laudo é fruto de uma análise de assunto técnico. A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). O RRT é o Registro de  Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). O laudo não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT, sim.



10- E quando é o próprio síndico que está fazendo obra dentro de seu apartamento e derrubando paredes e tirando vigas?

Nesse caso, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização e que a mesma peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.

Caso o síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto pelostrâmites legais (um quarto dos condôminos convoca assembleia para esse fim, e a maioria simples vota pela destituição), e dessa forma, o mesmo será obrigado a seguir o que pede a norma.



11- Para instalar ar condicionado, rede de proteção ou banheira, precisa de ART?

Para instalação de ar condicionado e banheira, sim, já que muitas vezes essa alteração vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da edificação. A rede de proteção não precisa de ART ou RRT, só deve ser instalada, porém, após a coletividade do condomínio escolher um modelo específico.



12- Para reformas na parte elétrica precisa de ART?

Na grande maioria dos casos de reforma, onde há necessidade de um engenheiro eletricista, sim. Não há necessidade para a mera manutenção com pequenos reparos, situações em que basta um técnico eletricista.



13- Para efetuar reparos hidráulicos, provenientes de infiltrações/tubulações em geral, precisa de ART?

Depende. Se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao seu estado normal, não. Mas se houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART ou RRT são recomendados, sim.



14- Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?

Precisa de ART à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação.



15- Substituição do forro de gesso precisa de ART?

A princípio, não. Como ali já existia o mesmo material, colocá-lo novamente ali não acarreta em prejuízo para a estrutura. Entretanto, se o novo forro for muito diferente que o original ou mais pesado, precisa de ART.



16- Reparo nas instalações de gás precisa de ART?

Sim, tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra.



17- Além da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar  no momento de pleitear a autorização da obra?

O morador deve entregar um escopo da obra, que deve explicar quais serão as alterações desejadas, um cronograma da mesma, que mostre quanto tempo a mesma deve durar, e se vai haver ruídos e em qual período. Também se deve entregar os nomes das empresas que estarão efeutando o reparo, além dos funcionários envolvidos na obra.



Fonte: SindicoNet

Inquilinos em assembleias - podem participar e votar?

• Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

• Contra o voto de inquilinos
  Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

• A favor do voto de inquilinos
  Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas ordinárias, sem necessidade de procuração.

• Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.

• Confira os textos das leis:
  Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4:
  "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).
  
  Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335:
  "São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

• Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.

• Convocação de inquilinos.
  Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia Geral".

• Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
  "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

• Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

• O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:
  "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Impugnação de assembleias

Impugnação de assembleias

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.
Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto a seguir.

Para evitar impugnação de ata

• Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.
• Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião.
• Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
• Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
• A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
• Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.
• Enviar uma cópia para cada condômino.
• A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio.
  A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
• Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
• Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

• Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
• Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
• Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia. 
• O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
• É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
• A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
• Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. Saiba mais.
• Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
• Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
• Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
• Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção

Como proceder para impugnar

• Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.
• A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
• O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.
• A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

 

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

• Permitir que condôminos inadimplentes votem
• Permitir o voto de representante sem procuração.
• A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça. Saiba mais sobre procurações
• A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto. Saiba mais
• Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional
• Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.
• Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos
• Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

fonte: http://www.sindiconet.com.br/6808/Informese/Assembleias-de-condominio/Impugnaao-de-Assembleias

Sindico - o que pode e não pode fazer

Pode

• Realizar a cobrança judicial de atrasados.
• Em assembleias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida.
• Contratar e demitir funcionários / Saiba Mais
• Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.
• Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembleia, mas prestando-lhe contas posteriormente.
• Pagar as contas ordinárias do condomínio, mediante previsão e aprovação da assembleia, prestando contas do ato posteriormente
• Sobre contratação de administradora:
  Código Civil: Art. 1348 - § 2o:O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

 

Não pode

• Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil. 
• Aumentar a taxa do condomínio ou criar cotas extras sem a devida aprovação em Assembleia
• Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não "legislativo". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembleia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio.
• Realizar obras sem aprovação em assembleia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembleia.
• Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembleia.
• Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembleia, a não ser que a Convenção autorize expressamente. Verifique o que diz a respeito o Código Civil:
  "Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição

Comissão de Moradores - como e para que funciona?

A autonomia da Comissão de Moradores Criada em Assembléia Condominial.

Especialmente nos grandes centros urbanos, disseminou pelo país a construção de empreendimentos condominiais residenciais complexos e grandiosos, tanto pelo número de unidades condominiais quanto pela quantidade de lazer e serviços disponibilizados aos condôminos.

Como reflexo direito para gestão desses complexos, a utilização do síndico profissional e/ou a contratação de administradora capacitada passaram a ser consequências praticamente naturais e necessárias. E, ainda que não obrigatórias, são de extrema utilidade para atender realmente aos anseios dos condôminos em confronto com o memorial descritivo do que foi vendido.

Assim, muitas vezes, há o temor por parte dos proprietários de que ao transferir a gestão para o síndico e/ou administradora o poder de escolha de alguns tópicos deixarão de existir, por conseguinte, mesmo sendo proprietários terão que se aceitar algumas decisões contrárias aos anseios coletivos, especialmente, quando estamos lidando com empreendimentos recém implantados.

Para visualizar, podemos exemplificar uma situação rotineira em condomínios novos, que é a compra do enxoval, que são compostos por item de decoração, utensílios de limpeza e inúmeros outros itens, que vão desde uma simples lixeira até um complexo sistema de segurança.

Ora, a principio a escolha de todos os itens cabe ao síndico e/ou administradora, que deverá seguir o previsto na Convenção, como solicitação de orçamentos, confronto de tecnologia etc., porém, mesmo que bem elaborada, algumas escolhas podem ser realizadas sem a participação dos reais proprietários e maiores interessados, podendo ser algo simples, como a escolha da cor de uma lixeira, do cheiro de algum material de limpeza etc. Ou seja, mesmo existindo a compra de tudo que é previsto para funcionalidade do condomínio é comum que deixe de existir a escolha personalíssima para aquela comunidade condominial. E é por isso que muitos condomínios estão fazendo uso de Comissões de Moradores que, além de tornar uma administração mais compartilhada, quando possível, objetiva que as decisões atendam aos verdadeiros anseios dos proprietários e moradores.

Porém, para que uma Comissão de Moradores tenha validade indiscutível e suas decisões sejam cumpridas algumas observâncias devem ser cumpridas, senão vejamos:

a)      Deve fazer parte da convocação assemblear à informação da instituição da Comissão, Comissão de Obra, Comissão de Revisão das Regras Condominiais, Comissão de Compra de Enxoval ou qualquer outra comissão temática;

b)     É aconselhável que para cada comissão temática existam no mínimo três membros, seja definido – e contido em Ata – o objetivo final da Comissão e o prazo para conclusão dos trabalhos, por exemplo, se estivermos diante de uma Comissão que irá analisar a compra de enxoval é aconselhável que conste em Ata que o prazo para conclusão dos trabalhos será de “x” meses, a metodologia que será utilizada, se existirá a divulgação de relatórios ou informativos prévios, se serão realizadas reuniões abertas entre os membros da comissão com os demais condôminos para discutir o assunto etc.

c)      Ficar estipulado que o trabalho da Comissão deverá ser acatado pelo Síndico, exceto se existir algum ato ilícito ou situação que viole as normas condominiais.

Assim, com a utilização da Comissão temática é possível que um grupo de pessoas se empenhe em encontrar soluções para casos específicos, e com maior dedicação e foco em um tema isolado o resultado é sempre proveitoso.

Porém, grande discussão é sobre a obrigatoriedade do síndico em cumprir o que for decidido pela Comissão. Isso porque, muitos entendem que isso retira a autonomia inerente ao cargo, porém, respeitando tais entendimentos, acredito que o cumprimento por parte do síndico não viola nenhuma autonomia funcional, pois apenas cumprirá o que foi decidido pela Assembléia que criou a Comissão com fins específicos. Lembrando-se sempre do poder da Assembléia na vida condominial.

Na pratica, isso quer dizer que, por exemplo, criada a Comissão para compra de enxoval, cujo orçamento tenha sido aprovado, após o trabalho da comissão, desde que demonstrado o confronto de três orçamentos dos itens a ser adquiridos e analisados e todos os demais dados, o síndico passa a ter apenas a função de executar a decisão, não podendo contrariar o resultado do trabalho, exceto em casos de gastos superfaturados, por isso, sua atuação será apenas como um revisor dos trabalhos, mas não poderá vetar o decidido sem justificativa concreta.

Ora, se a objetivo de uma Comissão é justamente retirar do síndico a exclusividade no poder de escolha do que os moradores entendem ser o melhor, não é crível lhe permitir recusar imotivadamente em executar o trabalho.

Veja, simbolicamente temos que, caso a Comissão defina que para o salão de festa será adquirida um modelo “X” de geladeira, e tendo realizado todas as tomadas de preço etc. não pode o síndico deixar de executar a compra do modelo “X” por entender que o modelo “Y” é melhor, afinal é dever do Síndico, nos moldes do art. 1.348 do CC, “IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;” (gn). Assim, a recusa no cumprimento da decisão da Comissão, devidamente criada em Assembléia, viola o dever legal do síndico.

Entretanto, situação totalmente oposta será se a recusa do síndico for motivada, por exemplo, se ao receber a conclusão dos trabalhos realizados pela Comissão, o síndico observar que a geladeira “X” deverá ser comprada na loja “Y” e ao confrontar os dados observar que o valor está acima do mercado, aí sim a compra deverá ser recusada em tal localidade, pois segundo o II do art. 1.348 do CC é dever do síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;”(gn), ou seja, ao recusar a compra de um item, mesmo que aprovado pela Comissão exercerá seu dever legal de proteção dos interesses comuns do condomínio.

É por isso que a autonomia das decisões da Comissão formadas em Assembléias por moradores é alvo de inúmeras discussões, pois mesmo devendo ser respeitada pelo síndico, em caso de justificativa o mesmo não estará obrigado a executar o lá decidido. Ou seja, podemos dizer que a Comissão de Moradores, regularmente formada, possui uma autonomia relativa.

Dessa forma, como concreto temos que cabe ao síndico realizar a apuração do resultado do trabalho de Comissão e executar o lá decidido. No entanto, em caso de alguma situação que possa colocar em risco o Condomínio o correto é realizar os ajustes necessários para, em sendo o caso, colocar as decisões duvidosas para aprovação em Assembléia.

Conclui-se, portanto, que a Comissão de Morador, regularmente criada, possui poder de decidir o que deverá ser feito, cabendo ao síndico ofertar os meios necessários para sua execução, porém, se for encontrado situações prejudiciais ao condomínio a obrigatoriedade do síndico deixa de existir, mas deverá ser efetivamente justificada a recusa no não cumprimento da decisão da Comissão, ocasião em que caberá a Assembléia a votação e decisão final sobre a questão pendente.

 

CFTV de condomínio - quem pode ter acesso?

Quem pode ter acesso às gravações das câmeras no condomínio?

Hoje em dia, especialmente em razão da violência que domina o país, o uso de câmeras de monitoramento em condomínios é frequente, porém ainda existem dúvidas e discussões com relação a quem, com qual finalidade e quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas, razão pela qual é necessário entendermos algumas situações legais que acercam o tema.

DA LEGISLAÇÃO.

Primeiramente é importante ressaltar que não há nenhuma Lei Federal obrigando que o condomínio tenha o equipamento de monitoramento instalado, sendo faculdade de cada nicho condominial, e, quando não contido no memorial descritivo do empreendimento, sua instalação dependerá de aprovação em assembléia, no caso, pelas características e finalidades do equipamento, compartilho do entendimento de que para sua aprovação é necessário apenas o voto da maioria dos presentes na assembléia.

Instalado o sistema, caberá ao condomínio verificar se existe alguma norma do Governo Estadual ou Municipal que regulamente seu uso, no caso de São Paulo, temos a existência da Lei 13.541/2003[1] que determina a fixação de placas informativas com os dizeres “O AMBIENTE ESTÁ SENDO FILMADO. AS IMAGENS SÃO CONFIDENCIAIS E PROTEGIDAS NOS TERMOS DA LEI.”

Com relação a esta Lei, temos que não é necessário que tenhamos uma placa sob cada câmera, mas apenas uma de fácil localização e leitura nas entrada e saída dos ambientes monitorados, por exemplo, portaria de entrada, portaria da garagem, elevadores, áreas comuns etc.

DO ACESSO AS IMAGENS.

Para analisarmos quem poderá ou não ter acesso as imagens e gravações do circuito de TV é importante entendermos a finalidade de sua existência, que no caso é a preservação do patrimônio e da segurança do condomínio e condôminos.

Com lastro em tal finalidade, é possível de pronto excluir o direito do livre acesso de qualquer condômino, do síndico ou de terceiros em fazer uso das gravações lá existentes para monitoramento.

Por exemplo, é muito comum pedir ao síndico ou responsável pela administração o direito em analisar as imagens captadas quando alguém suspeita de infidelidade em seu relacionamento, mas isso é proibido, pois a finalidade das gravações não é monitorar a vida privada das pessoas.

Em outras ocasiões imagens são solicitadas para verificar se existiu o uso de entorpecentes, agressões ou outra situação que possa ter um desfecho penal, quando isso ocorrer é prudente que o responsável veja sozinho as gravações, realize um backup das imagens salvando-a em mídia digital e solicite ao interessado que requisite formalmente as imagens ou até mesmo por meio de ordem judicial, requerimento do Delegado ou outro Órgão.

Portanto, temos que a utilização das imagens para fins de cunho pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio, condômino e seus frequentadores não deve ser permitida, sob pena de responsabilidade civil e penal do condomínio e seus representantes. Já, se a gravação for de extrema importância o interessado poderá utilizar dos meios legais válidos para ter acesso ao seu conteúdo.

DA UTILIZAÇÃO DAS FILMAGENS PARA VERIFICAÇÃO DE DANOS.

Outra situação extremamente frequente é o pedido para analisar as imagens e verificar a ocorrência de danos sofridos, principalmente em veículos, furtos ou outra situação que tenha um lastro de prejuízo material. Quanto a isso, por estarmos diante de um bem patrimonial, entendo que não há problema na busca por informações das imagens gravadas e fornecimento de cópia ao interessado.

Antes, porém, o síndico ou o responsável deve ter a cautela de verificar se o dano alegado não está sendo utilizado como subterfúgio para monitorar outras situações, razão pela qual é sempre importante que exista por parte do responsável uma análise previa das imagens, evitando assim divulgar situações protegidas por Lei. Além disso, o acesso as imagens deverá ser restrito e focado ao local especifico, ou seja, se a alegação é de dano ao veículo, não será permitido ao interessado analisar o que ocorreu com a câmera do elevador etc.

DO USO DA IMAGEM PARA APLICAÇÕES DE MULTAS E SANÇÕES CONDOMINIAIS.

Acredito que quanto a isso o assunto seja um pouco mais polemico e precisa ser tratado com seriedade e isenção, pois, ainda que regras condominiais devam ser cumpridas, quando há desrespeito as suas normas, respeitando entendimento em contrário, entendo que qualquer sanção deve ser motivada primeiramente pelo registro de ocorrência no livro apropriado e, posteriormente, se for necessário, a comprovação por imagem poderá servir para embasar qualquer sanção.

O raciocínio é extraído da assertiva de que, se há uma infração nas regras condominiais e a mesma não for apontada quando da sua ocorrência, especialmente quando estamos diante de fatos não relacionados a danos patrimoniais, subentende-se que naquele momento a eventual infração não perturbou ou causou qualquer risco ao condomínio e a vida condominial, tanto que inexistiu qualquer reclamação.

E se tal ocorrência não causou prejuízo algum, por qual motivo punir? Por exemplo, se pelas regras condominiais falar que é permitido o uso da piscina por apenas dois visitantes e um condômino levou um terceiro, em um dia que a piscina estava vazia e não prejudicou ninguém, e não há reclamação no livro, ou seja, não causou nenhum dano ao patrimônio etc, é correto aplicar uma multa apenas pelo registro de uma imagem? Entendo que não.

E justifico o entendimento, pois, se passarmos a aceitar que o sistema de monitoramento de câmera poderá ser utilizado livremente para punir toda e qualquer infração, em uma espécie de “Big Brother” inúmeras questões deverão ser abordadas, pois caberá a quem monitorar 24 horas por dia todas as imagens e aplicar as multas para toda e qualquer infração e para todo e qualquer condômino?

O questionamento é salutar, especialmente, pela certeza de que vivemos em sociedade e não raramente existem desencontros e empatias entre o síndico e moradores, que poderão ser monitorados de forma mais intensa do que outras pessoas que possuírem um laço de amizade mais próxima do síndico ou do responsável pelo monitoramento. Ou seja, se permitirmos a punição apenas por registro de imagem de uma situação que passou despercebida e não causou nenhum prejuízo patrimonial estaremos legitimando que o síndico ou o responsável pelo monitoramento busque nos registros das imagens os passos de seu desafeto e puna-o com frequência.

Destarte, entendo que a aplicação de sanções, que não envolvam dano patrimonial, em razão de imagens obtidas por câmeras, desde que inexista um prévio registro de ocorrência formalizado é irregular, salvo existir nas regras condominiais alguma autorização para isso, e mesmo assim estaremos diante de uma situação discutível legalmente.

Porém, quando estamos diante de infrações que culminem com a existência de danos, acho que a busca pela ocorrência no registro de imagens é plenamente possível e necessária, mas deve ser utilizada para focar uma situação especifica. Por exemplo, se um espelho do hall social aparecer quebrado, entendo ser plenamente legitimo que o síndico busque no registro das gravações o responsável pela ocorrência e puna-o.

DA LIBERAÇÃO DE ALGUNS CANAIS DE ACESSO.

Outrossim, como a essência do monitoramento é a segurança, entendo ser possível, é até útil, que alguns pontos de monitoramento sejam liberados para os condôminos visualizar (por intermédio de internet, redes de cabos etc), esses pontos podem ser as imagens localizadas na portaria ou outro ponto estratégico voltado exclusivamente para segurança, ou seja, pontos em que caso exista alguma rendição de funcionários as imagens possam ser captadas, mas respeitada a privacidade dos trabalhadores, que deverão ser previamente comunicado que o ambiente é filmado, evitando assim discussões na esfera trabalhista.

Outro ponto que entendo ser possível de compartilhamento, e o das imagens captadas em “vagas de pânico”, procedimento utilizado por vários condomínios que destinam uma vaga da garagem para ser utilizada em caso de emergência pelos condôminos.

Porém, todos os demais locais, especialmente elevadores, salões, piscina, garagem e outros que possam vigiar a vida pessoa dos frequentadores do condomínio devem ser proibidos de compartilhamento.

DAS NORMAS ENVOLVIDAS.

Como já abordado em outras ocasiões, existe no Brasil uma hierarquia de Leis, de tal sorte que o contido na Convenção Condominial deverá sempre respeitar as Leis mais “fortes”. E a Constituição garante a todos o direito à privacidade, senão vejamos:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

Extrai-se, portanto, pelo dispositivo constitucional o veto à violação da intimidade, vida privada, honra e a imagem das pessoas, por conseguinte fazer uso, divulgar, não zelar pela guarda das imagens é ilegal cabível de indenização e punição dos responsáveis, com lastro nos artigos 186 e 927 do CC.

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.

Em contrapartida, quando as imagens forem solicitadas pela justiça ou necessárias para manutenção da ordem pública o síndico deverá fornecer seus dados, porém, de forma restrita ao conteúdo da solicitação formal realizada por quem de direito, nos moldes do previsto no Código Civil.

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais.

Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.

Em qualquer outra situação, a divulgação das imagens obtidas dentro do condomínio é ilegal e autorizará ao lesado, em caso de prejuízo, buscar por indenização judicial na esfera civil e, dependendo da situação, no âmbito penal, em face do condomínio, síndico e, eventualmente, dos demais envolvidos e com boas chances de êxito no pleito.

Portanto, considerando que a utilização do sistema de monitoramento de câmeras nos condomínios é de extrema importância, é indispensável que o Síndico tenha completa ciência das regras de uso, acesso e armazenagem do material gravado, com lastro na Lei, evitando assim que um item com destinação especifica seja utilizado de forma errônea.

[1] http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cadlem/secretarias/negocios_juridicos/cadlem/integra.asp?alt=23052003D%20432360000

Obtido de: http://problemasnocondominio.com/2014/03/27/quem-pode-ter-acesso-as-gravacoes-das-cameras-no-condominio/

 

Só 100% dos votos garante nova área de lazer

Só unanimidade garante nova área de lazer

19 de maio de 2014 | 10h35

Quando o empresário Wagner Diegoli, de 50 anos, ainda integrava o conselho consultivo do condomínio onde reside, entre os anos de 2006 e 2007, ele participou de um projeto para uma grande mudança nas dependências do edifício – a implantação de áreas de lazer.
“O condomínio tem cinco torres, 240 unidades e muitas salas que não eram utilizadas. Decidimos planejar espaços, como brinquedoteca, salão de jogos e de festas, fitness, piscina, quadras, churrasqueira e playground, pensando no bem-estar dos moradores ”, conta.
Antes de apresentar o projeto aos residentes, os conselheiros elaboraram planejamento detalhado dos espaços, descrevendo as novas áreas, o tempo e o valor gasto com a obra. Diegoli conta que foi feito um memorial descritivo com todas as especificações e apresentado ao corpo diretivo do condomínio.
Sabendo que a aprovação deveria ser de 100% dos condôminos, o conselho decidiu realizar uma festa para apresentar aos moradores o projeto das novas áreas. “Movimentamos o condomínio por dez dias, para que todos entendessem o projeto e então abrimos a votação.”

Síndico conseguiu 100% de aprovação  (Rafael Arbex/Estadão)

Diegoli esclarece que os festejos eram voltados para as crianças, e com isso atraía adultos, permitindo que eles conhecessem a proposta e tirassem eventuais dúvidas.
“Sabendo da necessidade de ter 100% dos votos, discutimos na mesma assembleia as vagas de garagem. Garantimos unanimidade de aprovação e demos início as obras”, conta.
Como é uma obra muito grande, o prazo para finalização foi estipulado em 12 anos. Desde a aprovação, em 2007, Diegoli já atuou como síndico do condomínio e hoje não participa nem mais do conselho.
Atualmente, a empresa dele, que presta assessoria condominial para implantação, adequação e reformulação de áreas nos edifícios, é a contratada para dirigir as obras no local.
Entre as áreas já entregues estão: quadra, playground, dependência de funcionários, banheiros, depósito, brinquedoteca, salão de jogos e de festas infantil, fitness, bicicletário, expedição e sala de comercialização (sala alugada pelos condôminos para reuniões e atividades que não sejam de comércio).
Em fase de acabamento estão a biblioteca, a sala de estudos, o segundo bicicletário e depósito, sala de repouso, atelier, bar da piscina, sauna, a quadra e a piscina – únicos espaços de lazer que já estavam no condomínio e passam por reformas.
“Já finalizamos 60% da obra e os 40% restantes estão em fase de construção e de acabamento. Gastamos R$ 1 milhão por ano com as alterações”, diz.
DIFICULDADES. De acordo com o 1º vice-presidente da Associação dos Síndicos dos Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de S. Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer, conseguir aprovação para realizar mudança de destinação de área no condomínio não é tarefa fácil.
“Muitos acham que podem realizar reformas, mudanças e criar novos espaços, mas é preciso saber que deve ter 100% de aprovação dos condôminos. E a dificuldade é justamente conseguir essa totalidade”, diz.
Ele conta que já viu muitas obras impugnadas por um único voto contrário. Por isso, ele diz que quem consegue é com um trabalho de articulação e planejamento e que a nova área deve ser um desejo de todos.
Antes de abrir a votação para criação do novo espaço, Tichauer diz que deve ser realizada uma assembleia extraordinária para discutir o assunto e esclarecer as dúvidas. “Outra dica é deixar a assembleia aberta para votação por mais de um dia para aumentar a adesão.”
Para o diretor de negócios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Marco Dal Maso mudar a destinação de áreas comuns é um processo “difícil, mas que pode ser aprovado.”
Segundo Dal Maso, o conselho do condomínio deve criar uma comissão, elaborar um projeto com arquitetos e fazer a divulgação. “Como a preocupação é a aprovação de 100%, a discussão dos pontos principais é essencial para mostrar as vantagens para os moradores”, diz.

Obtido de: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario/so-unanimidade-garante-nova-area-de-lazer/

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